Zu dem neuen GuT-Netzwerk lesen Sie, bitte, den Beitrag im GuT Archiv Jahrgang 2007 Heft 33 Seite 9. Beachten Sie auch den Hinweis-Kasten in Heft 33 Seite 60.

1. Wo auch Europa noch Ausland ist
2. Verwaltungskosten in der Gewerberaummiete

 

 

1. Wo auch Europa noch Ausland ist

 

Im Zusammenwachsen der europäischen Zivilisationen stehen wir noch nicht vor dem Ziel. Der Weg ist das Abenteuer, und die Richtungen sind nicht immer erkennbar. Daher bedarf es im Bereich des Wirtschaftens besonderer Aufmerksamkeit, wenn ein Konflikt entstanden ist, der von den Beteiligten unmittelbar nicht gelöst werden kann und über den deshalb eine möglichst unabhängige Person ihre Entscheidung treffen soll. Es geht also um das Tätigwerden der Gerichte, deren Zuständigkeit grundsätzlich anzunehmen ist. Sehr schwierig wird es dann, bei sog. Auslandsberührung eine „richtige“ Entscheidung zu treffen. Darf der Kläger sich auf „sein“ ausländisches Recht berufen, wenn er nicht in Deutschland wohnt? Muss das verklagte ausländische Millionen-Unternehmen sich nach den Gesetzen richten, wie sie auch in der deutschen Provinz gelten? Und: An welches Gericht sollen sich die Parteien wenden, wenn sie das Urteil des Richters von einem nächsthöheren Gericht, dem Berufungsgericht, überprüfen lassen wollen?

 

In der Praxis sind sehr oft die Amtsgerichte zuerst zuständig. Beispiel: Der Pächter eines Hausanwesens verlangt die Rückzahlung von 2000 EUR nach vorzeitiger Vertragsbeendigung. Der aktuelle Verpächter, ein Immobilienfonds mit Sitz in London, hatte das verpachtete Grundstück kurz zuvor in Deutschland erworben. Nachdem das Amtsgericht die Klage abgewiesen hat, stellt sich für den Pächter die Frage, welches Gericht als Berufungsgericht zuständig ist. Im allgemeinen sind in Miet- und Pachtsachen, für die das Amtsgericht erstzuständig war, die Landgerichte als Berufungsgerichte zuständig. Hier aber ist die Besonderheit gegeben, dass eine Auslandsberührung vorliegt. Eine der beiden Parteien ist „Ausländer“, hier sogar mit Sitz in der EU, dem gemeinsamen Heimatland der Europäer, und nicht in Transozeanien. In solchen Fällen soll aber ebenfalls ein Oberlandesgericht das zuständige Berufungsgericht sein. Denn das Zusammenwachsen der unterschiedlichen Wirtschaftsordnungen könnte besondere Probleme bergen, die auch in diesem Einzelfall möglichst schnell bei der hohen Gerichtsinstanz geprüft werden sollen. Dies erleichtert es, systematisch bedingte Probleme der unterschiedlichen in- und ausländischen Ordnungen aufzuarbeiten.

 

Nun ist es aber in der Praxis wiederum recht schwierig, die Zuständigkeit des entsprechenden Oberlandesgerichts zu erkennen, und wurde das „falsche“ Berufungsgericht, z.B. ein Landgericht, angerufen und wurden deshalb Fristen versäumt, ist der Schaden immer relativ hoch, er kann sogar existenzgefährdend sein, denken wir z.B. an die Räumungsklage gegen einen „kleinen“ Ladenmieter, denken wir aber umgekehrt auch an den Vermieter mit Sitz im Ausland, der in etlichen Gerichtsverfahren kleinere, in der Gesamtheit aber erhebliche Veränderungen in einem großen, vielfach im einzelnen vermieteten Objekt durchsetzen will.

 

Mit dem etwas abstrakten, aber wichtigen Thema hat sich umfassend in zwei Aufsätzen Rechtsanwalt H.-J. Gellwitzki befasst (nachzulesen im GuT Archiv in Heft 40 Seiten 3 ff. und in Heft 41 Seiten 96 ff).

 

2. Verwaltungskosten in der Gewerberaummiete

 

Wenn kluge Leute über ein Problem nachdenken, gibt es mindestens zwei vernünftige Ergebnisse. So geschehen in Köln, wie neidlos anzuerkennen ist.

 

In Mietverträgen über Gewerberäume in einem großen Geschäftshaus wurde vereinbart, dass die Kosten der Hausverwaltung, und zwar sowohl der kaufmännischen als auch der technischen Hausverwaltung, anteilig von den Mietern mitzutragen sind. Die Kosten wurden also nicht in die Grundmiete mit hineingepackt, sondern sollten abgerechnet werden, je nach dem, wie sie angefallen wären und von einer Verwaltungsfirma mit allen Änderungen im Laufe der Jahre berechnet würden. Das Ganze war also mit einer Ungewissheit zur späteren Höhe der Kosten versehen und war dazu - das ist das Entscheidende: - auch noch ins Kleingedruckte des Formularvertrags geschrieben, und entsprach außerdem nicht dem, was die alten Gepflogenheiten eines Gewerberaummietvertrags erwarten ließen: Die Verwaltung ist nämlich Sache des Vermieters, und die muss er sich mit der Grundmiete am Markt erwirtschaften und auf diese Weise seine Arbeit honorieren lassen. Soll es anders sein, muss darüber klar und offen verhandelt werden. Beauftragt der Vermieter gar eine Verwaltungsfirma, verteuern die Fremdkosten die Angelegenheit, weshalb schon gar nicht im Kleingedruckten eine solche systematisch und kostenmäßig gravierende Abrede stehen darf, wenn die Abrede wirksam sein soll, und erst recht darf die Abrede nicht unter der Benennung „sonstige Betriebskosten“ aufgeführt werden, ohne Ross und Reiter zu nennen, so dass erst mit der Betriebskostenabrechnung Fakten und Zahlen präsentiert werden.

 

Aber Achtung! Die Zeiten ändern sich. Warum sollte es ungewöhnlich sein, dass im Kleingedruckten eines Gewerberaummietvertrags Regelungen gelten, die Mietnebenkosten zulassen, wo doch jedermann weiß, dass die Wohnraummieter schon lange auf diese klammheimliche Weise der allgemeinen Vertragsänderungen zu Zahlern der sog. Zweiten Miete geworden sind? Wo ist der Unterschied? Und als unternehmerischer Mieter sich über mangelnde Kostentransparenz dieser Betriebskostenregelungen zu beklagen, obgleich er klarsichtig genug ist, das Objekt und die Kosten in etwa abschätzen zu können, ist ja im Grunde schon mehr eine Ausrede als ein ernstzunehmender Einwand. Die Umlage von Verwaltungskosten als solche sei heutzutage auch weitgehend kein Thema mehr und auch im Kleingedruckten, also durch Formularmietvertrag, regelbar.

 

Es stehen sich also zwei Auffassungen gegenüber, die hier überspitzt dargestellt wurden, dennoch einmal dem Herkömmlichen, einmal dem Gegenwärtigen und Kommenden zugeordnet werden könnten.

 

Das Oberlandesgericht Köln hat zunächst die herkömmliche Auffassung vertreten. Ein bezeichnendes Urteil dazu ist im GuT Archiv (unter GuT Jahrgang 2006 Seite 231) nachzulesen. Die Auffassung der neuen Art ist nun in das Urteil des OLG Köln geschrieben, das im GuT Archiv Heft 40 Seiten 31 ff. nachzulesen ist. Dabei sind sich die Richter der jüngeren Entscheidung völlig im Klaren über die in ihrem Urteil steckenden Probleme und sie kennen und erörtern selbstverständlich die zeitlich gesehen frühere Beurteilung der anderen Richter desselben Oberlandesgerichts.

 

Zu dem jüngeren Urteil wurde aufgrund der gegensätzlichen Positionen zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Die Entscheidung des BGH steht noch aus. Zu welchen Ergebnissen wird der Bundesgerichtshof finden?